房屋托管纠纷多 选择房产中介须谨慎

近年来，随着房地产市场不断升温，许多房地产中介公司如雨后春笋般涌现，并逐渐掌握绝大部分二手房屋出租市场。一般情况下，许多欲出租房屋的业主，多数选择将房屋委托给中介公司代理出租，并签署托管协议，从而节省时间、获取利润。但在托管过程中，一些中介机构为获取更多利润，通常会存在一些合同违约的行为，从而对业主的权益造成侵害。对此，北京市海淀区人民法院复兴路法庭法官孟凯锋结合实际案例，提醒房屋出租人慎重选择中介机构的托管服务。

租金代收代付 惹纠纷

●典型案例

2011年5月，于某与中介公司签订房屋出租委托合同，将自己的房屋以月租金2500元的标准出租一年。双方约定支付方式为代收代付，即由中介公司收取租户房租，再向于某支付房租。合同签订当日，中介公司将三个月租金和一个月押金给付于某。

一个月后，中介公司将房屋以每月2700元出租给饶某。此后，直至租期结束，中介公司一直未给予于某剩余租期的租金。于某找到租户饶某，并要求其给付租金，但饶某以与于某未签有租赁协议且已将全部房租给付中介公司为由，不同意再支付租金。对此，于某将中介公司及饶某诉至海淀区法院，要求中介公司给付剩余租金，饶某承担连带给付责任。

最后，法院判决中介公司向于某支付拖欠的房租，驳回于某要求饶某连带给付租金的诉讼请求。

●法官评析

作为房屋出租委托方，业主最关心的便是能否按时足额收到租金。在当前的市场环境下，中介公司违约现象比较普遍。为挣取更多佣金，中介公司经常拒付或延付租金。

为维护自身合法权益不受侵害，作为出租委托方，签约时应尽量选择租赁双方自行划转租金的支付方式，而不是选择代收代付方式，因为后种支付方式不仅给予中介公司加价出租、拆改房屋出租等赚取差价的机会，更重要的是还给中介公司拒付、延付租金留下可乘之机，使出租方的权益受到损害。

擅改房屋结构 留隐患

●典型案例

2009年12月，王某将一套三居室委托给中介公司代理出租，租期一年，月租金3300元，并明确约定中介公司应合法、合理、安全出租并管理房屋，维持现有房屋现状，未经同意，不得擅自拆改房屋结构，不得打隔断，不得将卫生间、阳台作为卧室出租。

合同签订后，中介公司在房屋中增设隔断，将上述房屋分别出租给沈某等5户。租住期间，沈某居住房间内的电暖气长时间通电导致电气线路故障引发火灾，致使房屋受损严重。为此，王某将中介公司诉至法院要求解除合同，中介公司交还房屋，并赔偿房屋修复、家具家电等损失。

最后，法院判决解除合同，中介公司交还房屋，并赔偿王某各项损失共计4.3万余元。

●法官评析

为多赚取租金差价，中介公司经常擅自改变房屋结构、违反约定转租他人。同时，业主在签订物业托管协议后，疏于对自有物业进行管理，为中介公司改造房屋创造了条件。

在此情况下，业主应在出租期间经常去查看出租房屋，确认中介公司是否存在擅自拆改房屋结构、违反合同约定转租，承租人是否有不正当使用房屋、损毁房屋附属设施设备等违约行为，一旦发现上述问题，应及时寻求救济途径，避免造成更大损失。

中介更名频繁 避责任

●典型案例

2011年5月，刘某找到一家毫无名气的甲中介公司，要求其代理出租房屋。商谈后，双方签订房屋出租委托代理合同，约定由甲中介公司负责房屋出租代理事宜，租期一年，月租金4200元，支付方式押一付三，代收代付房租。随后，刘某找到甲中介公司要求给付租金，甲中介公司答复称公司已更换老板，拒绝给付租金。刘某找到承租人，将房屋收回。但甲中介公司仍拖欠租金，故刘某将其诉至法院。

庭审中，被告以刘某起诉的被告名称有误为由拒绝应诉。经查，中介公司经二次名称变更，现公司名称为乙中介公司。在此情况下，刘某再次起诉乙中介公司，要求其给付拖欠的租金、燃气费及水费。

最后，法院判决乙中介公司给付刘某拖欠的租金、燃气费及水费共计1.5万余元。

●法官评析

业主在托管物业时，尽量选择具有租赁代理资质且市场信誉好的房地产经纪机构，因为这些机构在合同履行过程中能较好地遵守合同约定，即便产生纠纷，也能快速合理解决。