商圈精耕是构筑房产中介门店片区竞争力的基础，商圈精耕工作开展得越深入细致，在片区的竞争中就越有优势。

　　

　　一、商圈精耕的原则对商圈进行区分：

　　

　　核心商圈：最接近门店并且是高密度客户群体。范围距离门店0-1公里，成交量大，多热门楼盘，占门店的成交率打55%-70%

　　

　　次要商圈：临近核心商圈区域(车程10-20分钟),2-3个精耕楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比15%-25%

　　

　　影响力商圈：比较知名的楼盘，一般通过广告形式4-5个以内。

　　

　　主商圈楼盘：距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10%。

　　

　　商圈精耕范围划分的原则：1、人力能够覆盖的范围；2、能力能够覆盖的范围

　　

　　具体而言，划为重点精耕的楼盘，应具备以下特点：

　　

　　①距离房产中介门店2KM之内

　　

　　②楼盘的总户数超过1000个

　　

　　③楼盘月均成交量2套以上

　　

　　④交付时间为一年半左右最佳

　　

　　⑤成交业绩为门店收入的主要来源

　　

　　二、商圈精耕的对象：

　　

　　1、楼盘及配套生活设施方面：

　　

　　①住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等

　　

　　②商超菜场：了解该社区周围有哪些商场、菜市场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色

　　

　　③教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，

　　

　　收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况等。

　　

　　④政府机构：了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民警是谁，多大年龄

　　

　　⑤门店自由房源：了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。

　　

　　2、人脉维护：

　　

　　主要维护一下群体

　　

　　陌生群体，属于人脉开拓的范畴

　　

　　①现有房东

　　

　　②物管公司

　　

　　③安保人员，最好是保安队长

　　

　　④保洁人员

　　

　　⑤周边营业网点或者商超的负责人

　　

　　已成交客户，属于人脉维护的范畴

　　

　　主要是公司已成交客户

　　

　　三、商圈精耕的准备：

　　

　　1、人员安排，明确人员和精耕操作的频率

　　

　　2、画图工具，以便画商圈分布图

　　

　　3、名片、公司宣传单，进出楼盘所需证件资料等

　　

　　4、房源管理工具，做楼盘记录和图片采集工作，最好有能支持手机操作的工具

　　

　　四、商圈精耕的方式：线上信息采集：

　　

　　1、网络上商圈和楼盘信息介绍，楼盘及周边配套的地理位置信息等；

　　

　　2、搜集楼盘的业主微信群，或者楼盘的装修交流等群，一旦进群，尽快和其他业主人员加微信建立联系；

　　

　　3、了解楼盘相关的新闻，行情信息；

　　

　　4、采集房产门户平台上楼盘业主发布的信息，搜集业主联系方式；

　　

　　4、电话拜访或者电话陌拜，如果公司有电话名单，也可以先打电话建立联系

　　

　　五、线下拜访推广

　　

　　1、汇总楼盘字典，了解进岀各楼盘所需资料，完成一次看房

　　

　　2、与楼盘的安保，物业、居委会，商店或者营业网点等人员建立联系，互留电话

　　

　　3、结合楼盘情况，开展扫楼蹲点，越是重点楼盘，越要遵循定时定点原则，尽可能多地域业主或者安保人员建立联系；

　　

　　4、通过公司成交客户的关系维护，进一步加深对楼盘和人脉的掌控；

　　

　　5、派单或者发名片，主要是将房产中介的品牌信息和经纪人的联系方式扩散，为后续的业务开展打下基础；

　　

　　6、经过同行窗口时，了解下对方的橱窗房源展示图片，了解下同行在楼盘的占有情况

　　

　　房产中介的竞争力分析及对策制定：

　　

　　公司的成交分析：本公司在商圈的成交分析，包括成交热点楼盘，成交单子的特点，成交的关键点等信息，以便为下一阶段的成交做更充分的准备。

　　

　　商圈渗透率分析：商圈渗透率的分析是一个横向的对比，不仅需要了解本公司在商圈成交的情况，房源掌控的情况，还需要了解同行的成交以及房源掌握情况，通过横向对比，明确本公司在当前商圈的竞争优势和不足，以便明确本公司的业务定位。

　　

　　商圈下一步精耕策略制定：本公司和门店在商圈的成交特点，以及商圈渗透率的数据明确以后，下一步，商圈拓展该如何开展，那些方面的工作需要继续保持，那些不足的需要改进的，需要尽快调整，并持续落实，一步一步，就能把商圈精耕的工作做得更加深入。